“骨折价”顶奢大平层：单价仅豪宅三分之一能不能买？
作者：马一凡
“豪华大平层，只卖周边住宅价格的零头。”近期，在部分社交平台中，这类广告推送不时出现。
记者实地探访发现，在一线城市的核心地段，开始出现单价“5字头”的顶豪级大平层，以一线江景、意式轻奢装修、国际一线品牌配置为卖点，价格却仅为同区域住宅豪宅的三分之一甚至四分之一。
这类“商办属性”的类住宅产品通过整层改造、分割散售的方式重返市场，以价差优势吸引自住需求买家。然而，高昂的商用水电物业费、交易税费及土地年限缩水等问题凸显。
有业内专家认为，这类产品的自住性价比和租金回报率均十分突出，但政策风险与资产保值仍存一定隐忧，购买前需要进行权衡。
打了三折的豪华“大平层”
近几年，上海的豪宅市场走出了独立行情，去年开盘的翠湖天地六期，其备案均价达到21万元/平方米，当天清盘；今年绿城潮鸣东方以19.5万元/平方米的价格入市，也是开盘即“日光”。
在这样的行情下，市面上出现了一种特殊的产品，它们拥有绝对核心的地段、有“所见即所得”的豪华装修、现房销售，两三百平方米的大平层，却只卖那些知名豪宅项目一半的价格，甚至更低。
这类“低价顶奢大平层”产品的广告在社交媒体上越来越多，有项目甚至打出了“只有周边住宅项目价格零头”的口号。近期，第一财经记者实地探访了数个此类产品。
在黄浦区一线沿江核心位置，记者来到了一处写字楼。该写字楼年代较久，目前功能混杂，有些楼层是办公用途，也有些楼层用作了快捷酒店。在几位工作人员的带领下，记者进入了写字楼的中间楼层，电梯门一开，门厅装修令人眼前一亮——大理石铺设的地面和墙面展现出奢华感，与其他楼层形成了鲜明对比。两位身着售楼处制服的女士迎了上来，让来访者全都穿上鞋套。
“这就是我们的项目了，只有一层，共四套房。”该项目的销售人员介绍道。
随后，身着衬衫西服的销售人员带着意向客户们参观了在售产品。这里有尺度开阔的大横厅，透过四玻两腔的落地窗，能看到一线黄浦江景色；室内设计邀请了著名设计师几番修改，全屋为意式轻奢风格，卫浴、厨房、中央空调和地暖都是一线国际大牌。
在参观完后，销售人员强调了该产品与周边其他大平层住宅的不同之处：一是现房销售，所见即所得，室内所有的豪华装修均为交付标准；二是每平方米单价仅为周边其他几个项目的三分之一甚至四分之一。
具体价格差距达到多大？这套面积接近260平方米的大平层，总报价仅为1500多万元，单价约5.7万元/平方米。
而附近的豪宅楼盘，如绿城黄浦湾、华润外滩九里、绿地海珀外滩的二手房成交单价区间在17万-23万/平方米。
“单价5字头，你能想象可以在上海买豪宅吗？还是一线黄浦江江景！说实话，单价5字头买住宅都已经买到外环外了！”销售人员说道。
当然，对于这类产品的属性，销售人员也没有避讳，直接对意向客户表示：“这是商办属性，商水、商电、商业物业费，距离土地产权到期还有20多年。”
“类住宅”靠价差攫取红利
自从2017年上海宣布清理整顿商办项目、停止审批公寓式办公项目，商办属性的“类住宅”项目在上海楼市中已经长期被边缘化了。
回顾多年前的楼市，直到2016年，商办属性的公寓都是炙手可热的一类楼市产品，不但区位突出、价格相对低廉，还不限购、限售，是很多购房者的买房首选。但是，不按规划的建筑物使用性质来建设、擅自改变房屋结构等市场行为，也带来了社会治理隐患。
2017年5月，上海市发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，宣布遏制并惩处商业办公项目开发建设过程中违法行为，成立商业办公项目清理整顿工作推进小组，停止审批公寓式办公项目，加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控，在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目。
在上海之后，北京、天津、深圳、厦门等16个核心城市相继发布政策禁止“商改住”，不得擅自将商服用地改变为居住用途逐渐成为基本原则。
不过，随着楼市环境变化，这种“类住宅”商业公寓产品正在“卷土重来”。
近期，一名专做商住类公寓生意的中介给记者发来一份清单，其中就包括了浦东陆家嘴、虹口、静安、黄浦、长宁等多个核心区域的商办公寓项目，价格只有区域内住宅项目的一半左右，这些项目多数都是现房销售，带精装修，部分项目还通了民用燃气。
这类公寓的交易是否被政策所允许？对于记者的疑惑，上述黄浦某公寓项目的销售人员表示，其所在的公司专门接手这一类商办改公寓的项目，已经操盘多年，打造过不少项目。
“之前的规定，对于一手交易的商办项目和要求自持的商业项目来说，比较严格；但是在商办的二手市场，有很多散售的情况，相对来说就没那么严格了。”该人士称，其公司会在商办市场选择合适的标的，以较低的价格拿下核心地段的整层散售写字楼，再聘请设计师对整层写字楼进行重新分配布局，分割为数个大平层公寓，装修后入市，赚取其中的差价。
相对于核心区域住宅，核心片区的写字楼单价要低得多，以黄浦为例，部分新建超甲级写字楼单价仍超过10万，但是许多2005年前建造的楼龄超过20年的商办项目，目前公开的散售价格仅在5万/平方米-8万/平方米的区间内。而部分写字楼项目的法拍价格甚至还要更低，这就让一些地产商看到了价格差中可以逐利的空间。
另一名从事商办公寓销售的业内人士则对记者表示，多年前上海出台政策整顿公寓市场，针对的是非法和不合规的违建，不过公寓市场比较复杂，有很多存量项目，也难以“一刀切”，现在销售的各类项目都是需要通过消防检查和房屋结构检查才能对外销售的，也是官方网签。
上海中原地产资深分析师卢文曦告诉第一财经：“这种类型的商办公寓产品，现在在市场上挺普遍的，多数都是核心区域的大平层，两三百平米，被称为‘行政公馆’类产品，之所以都是大面积的户型，就是因为商办类项目往往有整层出售、整层出租的要求，对最小出售面积有一定要求，所以这类大平层产品算是‘踩着线’过了。”
自住价值与政策风险并存
这一类隐藏在写字楼里的“行政公馆”大平层，都是谁在买？
在记者实地探访的一个项目中，销售人员称，该项目已经卖出去数套，购买者多为自住而非投资。“我们的客户大多都是对居住要求比较高的人，喜欢核心的地段，比如一出门就能吹吹黄浦江的江风，回到家面积又宽敞，他们不太在乎学区，有些年轻夫妇没有孩子，或者打算让孩子去读国际学校。”该销售称。
另一个徐汇区项目的销售人员则表示，有部分大平层卖给了当地的老年人。“他们年纪大了，不想离开这个熟悉的地段，又想改善一下养老的居住环境，这种大平层其实是一个很好的选择。”
不过，虽然价格只有住宅类大平层的一半甚至更低，这种商办公寓实际上并不好卖。一名销售人员对记者坦承：“我卖了好多年这种产品了，几乎年年都在降价，几年前单价还有9万、10万的地段，现在只能卖六七万了。早几年买了这类产品的客户，只论资产保值的话确实不行。”
跟真正的住宅相比，这些商办公寓的缺点也显而易见，其商业性质的物业费就高达十几元一平方米，但是小区配套与周边环境和真正的豪宅小区差了一大截。此外，商办性质类资产在转手交易时，税费也高于普通住宅。
“仅从自住角度来看，这类产品还真的不错，地段好、面积大，居住的舒适度不亚于住宅类大平层。从投资的角度来看，这类公寓适合购买后用于出租，由于买入价比较低，它的租金回报率普遍都在3%以上，而住宅的租金回报率则普遍达不到3%。”卢文曦表示。
不过，卢文曦也提醒称，购买这类公寓仍需关注政策风险。“如果买来自住，基本是没有风险的，但若严格按照当初的政策要求，在打算转手交易时就会比较麻烦。”
从全国范围来看，曾经被严格禁止的“商改住”，在房地产去库存的背景下，限制政策已在个别地市有所松动。去年海南省万宁市政府办公室印发《促进商业办公类商品房去库存工作方案》，称在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受购买住宅的同等待遇，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，支持部分开发、去化存在困难的公寓经论证可行后可依规调整为住宅。
